Куда расти крымским городам?

Как передает РИА Новости Крым, Наталья Дремова

На карте Генплана Симферополь напоминает гигантского ската. "Хвост" его — тонкая линия дороги на северо-запад - оканчивается "иглой" зоны внешнего транспорта. Там сейчас аэропорт. Территория, которая несколько лет назад стала городской.

На полуостров продолжают переселяться люди, жилье в новостройках расхватывают, как горячие пирожки. В городах возводят новые дома и целые микрорайоны. Во дворах и на придомовых территориях вдруг появляются новые строения. Ходят слухи о сносе отслуживших свое "хрущевок" и "брежневок". Куда расти крымским городам: вверх, вширь? Перестраиваться, уплотняться?..

Генплан Симферополя: город схематически напоминает ската

Границы не двигаются

Если городу не хватает земли, нужно взять ее… у соседей. Простая и очевидная идея всерьез обсуждалась несколько лет назад. Но договориться не удалось. Сельские администрации не горят желанием делиться землями. Тогда теряются льготы, предусмотренные для сельских территорий, в том числе и социальные.

"Расширяться Симферополю сложно, — объясняет заслуженный архитектор Крыма, заместитель директора по архитектуре и градостроительству проектного института "Геоплан" Станислав Овчинников. — Изменение границ, согласно законодательству, предусматривает создание дополнительных законодательных актов. И проведения референдумов жителей городского округа и муниципальных образований, за счет которых будет увеличена территория города. Вряд ли решения будут положительными, ведь в бюджет сельского поселения не будут поступать налоги с "утраченных" территорий. Скорей всего, новая застройка дальше будет вестись на землях соседних с Симферополем сельских поселений".

Получается, независимо от административно-территориального деления, крымская столица фактически будет "дополняться" компактной многоэтажной застройкой на землях Симферопольского и Бахчисарайского районов. Здесь удобные транспортные связи с крымской столицей, поблизости инженерные сети городской инфраструктуры.

Конечно, будут возникать вопросы о запасе прочности коммуникаций, прокладке дополнительных транспортных маршрутов. Но муниципалитеты вполне могут договориться.

Эколог предостерег от застройки западного побережья Крыма

Примеры есть. Новостройки рядом с городом иногда даже вплотную сливаются с ним. Уже привычный симферопольцам микрорайон "Жигулина роща" фактически расположен в селе Мирное. Сейчас, рассказал Станислав Овчинников, активно ведется проектирование многоэтажной застройки в селе Белоглинке, микрорайона "Солнечный парк" в поселке Молодежное. Разрабатывается проект застройки бывшего аэродрома "Заводское" - на землях Перовского сельского поселения.

Но Станислав Овчинников считает, что все-таки правильный путь крымской столицы - приведение в порядок существующей застройки. Не занимать прилегающие к городу ценные сельхозземли, леса, а уплотнять и менять уже существующую застройку. Проводить реновацию жилых районов и общественных пространств, качественно улучшать городскую среду.

Снести и заново построить

Вот он, второй вариант развития: реновация. Снос устаревших многоэтажек, строительство новых домов. Региональные программы в Крыму и Севастополе не приняты. Но уже ясно, что процесс может пойти не в том варианте, который порадует всех горожан. Потому, что под реновацию можно пустить не только ветхое жилье, но и "построенное в период до 1980 года по типовым проектам".

1976 год, новостройки на улице Матэ Залки в Симферополе. Формально подпадают под реновацию

В Симферополе, Евпатории, Керчи, Феодосии немало домов первых массовых серий конца 50-х – первой половины 60-х годов.

"Возможно, какие-то из них еще могут постоять, и достаточно долго, - предполагает председатель Союза архитекторов Республики Крым Владимир Дегтярев. - По моему мнению, нужно проводить инженерные изыскания, обследование технического состояния домов. Не исключены ситуации, когда, например, из трех домов, образующих двор, один в таком состоянии, что проживет еще лет пятьдесят, а два ремонтировать бесполезно — только сносить".

Но российские примеры - все больше о том, как полностью расчищают место от старых домов и возводят новые кварталы.

Реконструкция центра Симферополя, Старого города, рассматривалась местными властями еще с советского времени. Десять лет назад по заказу городских властей сделали исследовательскую часть проекта реконструкции: чтобы выявить здания, представляющие историческую ценность и сохранить часть Старого города с характерной застройкой. Все остальное - ветхое, неэстетичное, предполагалось снести. Но проект не смогли реализовать.

И несколько лет назад, когда снова пошли слухи о тотальном сносе, Старый город снова устоял. Потому, что просто непонятно было: кто и за какие деньги сможет сделать реконструкцию с отселением жителей.

Новые задачи Минстроя России: нужны ли Крыму небоскребы?

Место пусто не бывает

Множество промышленных предприятий перестали существовать. Можно ли использовать их территории? По словам Владимира Дегтярева, резерва этого уже нет. Во-первых, потому, что должно соблюдаться заложенное зонирование: если пространство предназначено для жилой или промышленной застройки, то должно использоваться по назначению. Во-вторых, там, где это все-таки стало возможным, уже отстроились.

Например, на месте бывшего завода винодельческого машиностроения в Симферополе стоят многоэтажки. В Феодосии жилой квартал стоит на месте существовавшего в советские времена Пивзавода. В Ялте территория бывшего рыбокомбината стала стройплощадкой. На месте бывшего противотуберкулезного санатория вырастут новые дома.

Набережная Ялты

Кстати, Ялта - город с самым острым дефицитом земли. Поворотным событием для него станет утверждение Генплана. Прежний, принятый в 2018 году, в штыки приняли многие ялтинцы. Весной этого года глава администрации города Янина Павленко анонсировала принципиальное изменение Генплана, пообещав, что он станет социально направленным. Сейчас новый документ в процессе доработки.

"Для Ялты придумывают разные способы сдерживания застройки, например, о запрете строительства в пятисотметровой приморской зоне, предлагается решения по каждому объекту принимать отдельно, - рассказал Станислав Овчинников. - А в Ялте эта зона - фактически вся территория. Получается, полномочия местных органов переключаются на Совмин Крыма: все, что будет строиться, контролироваться станет не городской структурой".

В Керчи, Феодосии, Евпатории еще остались разного размера "заделы на будущее". Но единственный город Крыма, который не упирается в проблему нехватки земли для застройки - Джанкой.

"Пожалуйте на вынос!"

Есть еще один вероятный путь расчистки места в пределах границ городов. Выселение. Крупнейшая крымская больница, имени Семашко, уже переехала на окраину.

"А зачем, например, в Симферополе следственный изолятор в такой близости от центра города? Старое, крайне неудобное здание. Конечно, такое учреждение должно быть где-то на периферии", — считает Владимир Дегтярев.

Упорные, но неподтвержденные слухи ходят о том, что выбирается новое место для Республиканской психиатрической больницы. Сотрудники, пережившие не одну такую волну домыслов, считают, что больница должна остаться на месте: сюда удобно добираться пациентам из всех регионов. Да и в ремонт зданий вложены солидные средства. А, между прочим, снос был заложен… еще в Генплан советского времени. По проекту детальной планировки, на ее месте расположили жилой район.

Московские и омские проектировщики, работавшие над Генпланом Симферополя, предлагали перенос деловой и даже управленческой части города. Озвучивался и вариант создания "делового городка" в районе аэропорта. Но сосредоточится ли потом крымский бизнес на краю города? Удобно ли это средним и мелким предпринимателям, каких большинство?

Когда-то частный сектор в городах тоже был резервом. При плановой государственной застройке дома сносили, предоставляя людям жилье в многоэтажках. Сейчас ситуация другая. Ради строительства многоэтажного квартала невозможно волевым решением отобрать у людей их собственность.

25 марта, 08:34Радио "Спутник в Крыму"На периферию: новый тренд в аренде коммерческой недвижимости Крыма

В чистом поле

А нужно ли вообще ради комфортной жизни и заработка стремиться в города?

По мнению архитектора, члена правления Союза архитекторов Республики Крым Ольги Сергеевой, в обозримом будущем появятся абсолютно новые поселения. Сейчас проложены новые дороги, в том числе и "Таврида", соприкасающаяся с существующими городами по касательной. Для самих городов это означает, что поток автотуристов уже сегодня проходит мимо, увозя потенциальный доход.

"Точки роста" возникнут вдоль новой трассы, - объясняет она. - Сначала появятся станции технического обслуживания автомобилей, автозаправки, потом - места для ночлега. К мотелям "подтянутся" продавцы еды и товаров первой необходимости с инфраструктурой услуг, в первую очередь, медицинских: поначалу поставщики будут доставлять продукцию утром, а вечером возвращаться. Потом эти гостиницы станут комфортабельными, одновременно проживание в них будет дешевле, чем на побережье. И они станут конкурировать с приморскими городами и поселками. И оттуда туриста организованно доставят хоть на экскурсию, хоть на море, возвратив в конце дня в комфортабельные условия для ночлега. Постепенно вокруг этих центров будет строиться жилье для местных жителей".

Исторически поселения возникали вдоль дорог. Трасса "Таврида" и другие вновь созданные транспортные связи, считает Ольга Сергеева, в этом отношении не станут исключением. И крымчанам будет комфортнее принимать гостей.

"Туристические маршруты и специфика отдыха и развлечений практически несовместимы с привычным ритмом, режимом и образом жизни постоянного населения, - объясняет она. - А в существующих населенных пунктах мини-гостиницы получат развитие в части модернизации, расширения спектра услуг, эксклюзивности.

Вообще, крымская застройка, силуэты и архитектура преображаются очень стремительно. Скоро мы все реже и реже будем видеть давно привычные и милые сердцу пейзажи и ландшафты. Эти процессы закономерны и неизбежны. Вырастут поколения, для которых и этот новый образ Крыма станет привычным и любимым".

Это интересно: опыт роста других городов

- Организация района деловых центров. В Париже существует современный деловой и жилой квартал Дефанс. Живет здесь примерно 20 тыс. жителей. А каждый день приезжают на работу еще около 150 тыс. служащих фирм и компаний, расположенных в квартале.

- Присоединение. В Копенгагене власти города приняли стратегию расширения территории, которая развивается в едином ключе. В городской черте насчитывается более трех десятков муниципалитетов.

- Минус дорога. Сингапур пошел по пути реконструкции районов с малоэтажным, ветхим жильем. На месте трущоб выросли многоэтажки. Была разработана стратегия "парного" строительства: рядом с жилым небоскребом - офисный. Обеспечение рабочими местами рядом с жильем сократило транспортные потоки к центру города.