В поисках квартиры

В Феодосии многие семьи снимают жилье. Цены на них высокие, учитывая размер зарплат. Специалисты говорят, что цены начнут снижаться. А условия часто неудобные: на лето приходится съезжать или платить по курортным расценкам. А то и вовсе могут попросить в любой момент на выход. Как обезопасить себя съемщику квартиры? И как не попасться сдатчику на штраф в налоговой?

Цены на жилье в Феодосии

Один из самых распространенных способов получения дохода в нашем городе — сдача своего жилья в аренду. На сайтах, в газетах, да и просто на уличных столбах, деревьях, заборах можно встретить объявления типа «сниму (либо сдам) комнату или квартиру».

Просмотрев рубрику объявлений в газете «Фео.РФ» можно сделать следующие выводы: минимальная цена за месяц съема — 6 тыс. руб. (как утверждают в объявлении это жилье для 1-2 человек со всеми удобствами). Максимальная сумма, судя по ценовой политике, пределов и границ не имеет. На прошлой неделе самой высокой платой в месяц была цифра в 40 тыс. руб. (трешка с евро ремонтом), и это не апартаменты с бассейном, сауной и прислугой.

Снижение арендной платы?

По мнению нескольких специалистов в области предоставления риелторских услуг, стоимость съема жилья в Феодосии несколько завышена. Они признают, что средняя заработная плата по городу не соответствует запрошенным ценам. Специалисты считают, что на ценовую политику в данном сегменте влияет конкуренция, в нашем случае ее отсутствие. Сейчас мало сдается квартир в аренду, поэтому те, кто сдает, устанавливают не совсем адекватные цены, диктуя свои правила игры. Несмотря на то, что в одном из последних номеров газеты «Фео.РФ» более ста объявлений о сдаче жилья на длительный срок, а на нашем сайте и вовсе в два раза больше, специалисты сходятся во мнении, что этого для нашего города недостаточно. К нам приезжает много людей из ближайших сел для работы и учебы, поэтому спрос превышает предложение.

Также один из специалистов считает, что цена аренды зависит от стоимости покупки квартиры. Арендодатель может рассчитывать стоимость из расчета суммы покупки и за какое количество времени приобретенная недвижимость должна окупиться. Сейчас наблюдается тенденция снижения цены на покупку жилья, также увеличивается количество нового фонда. Чем больше будет нового жилья, тем больше будет конкуренция, соответственно должно произойти снижение средней стоимости аренды жилья.

Ищу тебя

Есть две стороны в данной ситуации — съемщик жилья и тот, кто его сдает в аренду. При соглашении двух сторон возникает огромное количество вопросов, правильно ответив на которые оба участника договора останутся довольны. Как найти друг друга и прийти к соглашению, как правильно арендовать жилье, где искать подходящие варианты, за какую цену лучше снять, как обезопасить себя от мошенников при съеме квартиры, как владельцу недвижимости учесть возможные риски разбиралась «Фео.РФ» с помощью адвоката адвокатской палаты РК Светланы Макаровой.

Найти подходящий вариант жилья и не напороться на неприятности задача непростая, но реальная. Главное не спешить и проявить максимум дотошности, ведь от этого зависит, как долго и комфортно вы проживете в съемной квартире.

Искать подходящие варианты можно как угодно: через родственников, знакомых, просматривая объявления в газетах, интернете, перезванивая по номерам, сорванным на улице. Как вариант, можно обратиться в агентство недвижимости, но за их услуги придется заплатить немного немало; минимум 50% от месячной стоимости жилья, а, то и все 70%. Если вы готовы к таким расходам, то можно довериться риелторам. Арендодателям в этом смысле проще: с них агентство не берет плату за помощь в поиске съемщиков жилья.

Сделать ремонт и оказаться на улице?

Одни мои знакомые попались на очень распространенную штуку — проживание за счет ремонта. Другими словами хозяин жилья говорит вам, что он хочет отремонтировать (достроить) и предлагает сделать ремонт вам в счет оплаты за квартиру/дом. Часто после окончания ремонта съемщикам предлагают найти себе новое жилье. Чтобы такого не произошло, необходим договор и минимальное знание своих прав в таких ситуациях.

Дело в том, что финансовые или другие споры между собственником и нанимателем возникают сплошь и рядом. Например, жильцы отказываются оплачивать коммунальные услуги, или собственник вдруг решил увеличить арендную плату. Некоторые непорядочные жильцы присваивали себе мебель, бытовую технику, другие, не принадлежащие им вещи. Ситуаций множество, но их можно избежать, если правильно оформить необходимые документы.

Для съемщика и арендодателя избежать спорных вопросов поможет договор. Его не обязательно нотариально заверять, составленный в двух экземплярах он имеет равную юридическую силу с момента подписания всеми участниками сделки.

Кто владелец?

Перед тем, как вносить плату за жилье, а иногда владелец желает получить деньги за несколько месяцев вперед, убедитесь, что вы имеете дело с собственником. Первым делом проверьте паспорт. Он должен быть подлинным и действующим. Хозяин недвижимости должен предоставить вам документ, подтверждающий право собственности, им может являться: свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство.

А теперь внимание. Если у съемной недвижимости несколько собственников, то необходимо согласие и участие в оформлении документов всех владельцев, в противном случае договор окажется недействительным. Важно ознакомиться с подлинниками документов, подтверждающими право собственности, а не с их копиями. Благодаря современным технологиям создать копию несуществующего документа не составляет никакого труда. Нередки случаи, когда мошенники сдавали в аренду, не принадлежащую им недвижимость. Также не поленитесь навести справки у соседей о хозяевах квартиры.

Договор аренды

Этот документ определяет права и обязанности собственника жилья и нанимателя, в нем фиксируются основные условия найма. Здесь прописывают паспортные данные арендодателя и нанимателя, адрес жилья с почтовым индексом. Обязательно укажите срок сдачи квартиры в аренду. Это будет гарантией съемщику, что его не выгонят через несколько месяцев. Однозначно в договоре необходимо предусмотреть ситуацию, в которой владелец решит внезапно расторгнуть досрочно. Чтобы это не стало шокирующей неожиданностью для квартиранта, следует прописать условие: известить о расторжении договора не позднее, чем за три месяца до выселения. Более того, для подобных случаев рекомендуется прописать штрафные санкции — как для хозяина, который в силу каких-то причин решит расторгнуть договор, так и для нанимателя, если он вдруг решит освободить жилье досрочно.

В договор могут быть включены дополнительные пункты по желанию сторон, например, требование к отсутствию домашних животных, страховой депозит (залог), штрафные санкции за нарушение тех или иных пунктов договора и многое другое, что вы посчитаете нужным.

Предусмотрите в договоре и такое условие, как возможное повышение арендной платы в течение срока его действия. Или, наоборот, исключите такую возможность. Желательно указать, кто будет оплачивать коммунальные услуги. По негласному правилу постоянные платежи — квартплату и другие фиксированные платы обычно берет на себя хозяин. А счета за все, что идет по счетчику (свет, газ, вода) оплачивает квартирант. В договор можно включить пункт о праве хозяина квартиры периодически проверять состояние своего жилья и имущества.

Если вы не уверены, что можете составить правильный договор, в котором постараетесь предусмотреть как можно больше спорных вопросов, лучше обратиться к специалистам, которые компетентны в этом.

Приложения к договору

Обратите внимание, эти документы обязательны.

Передаточный акт или сдал-принял. Документ, который подтверждает, что наниматель принял от собственника жилье в аренду с определенным имуществом (мебелью, бытовой техникой) или без такового. В этом документе так же необходимо указать показания счетчиков за воду, электроэнергию, газ. Перед подписанием передаточного акта убедитесь,  что собственник не имеет задолженностей по оплате коммунальных услуг.

График платежей. Документ, в котором фиксируется оплата. В этом дополнении к договору необходимо зафиксировать размер арендной платы, сроки (вплоть до дня и часа) ее внесения и то, каким образом хозяин будет получать эти деньги — лично в руки, через банк или как-то еще. Это избавит вас от необходимости каждый месяц просить у собственника расписку о получении денежных средств. Если не будет расписки или графика платежей, практически нереально доказать, что вы оплачивали свое проживание в данном месте.

С вещами на выход

Владелец квартиры может потребовать досрочного освобождения жилплощади только в двух случаях: если наниматель перестал платить за жилье, либо умышленно испортил имущество. Причем эти факты ему придется доказывать в суде. И если порчу имущества проще доказать (если его состояние было зафиксировано в приложении к договору), то с деньгами все немного сложнее. Все потому, что чаще всего плату за аренду передают из рук в руки, с глазу на глаз, и доказать, что один обманул другого, сложно. Здесь может выручить расписка — как документ, защищающий права человека, который передает свою собственность во временное пользование. Расписки составляются от руки в двух экземплярах, как и договор, заверять их нигде не нужно. Они имеют такую же силу, как любой юридический документ.

По закону о том, что необходимо покинуть жилье арендатора должны предупредить не менее чем за два месяца, даже если в договоре владелец недвижимости указал меньший срок, никакой юридической силы иметь это не будет, так как считается незаконным.

Заплатить налоги и спать спокойно

Доход, полученный от сдачи недвижимости внаем, облагается налогом для физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Арендодатель должен самостоятельно вычислить и уплатить сумму налога.Первый способ это сделать — предоставить налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) в налоговый орган по месту своего учета в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором были получены доходы. Другой способ — оформить сдачу в аренду недвижимости в качестве одного из видов предпринимательской деятельности.

Если арендодатель не выполнил эти требования закона, то налоговая инспекция может привлечь его к ответственности за не предоставление налоговой декларации. Необходимо отметить, что налоговой службе придется доказать факт сдачи квартиры в аренду и факт получения денежных средств, если арендодатель будет это отрицать. Факт написания кем-то заявления о том, что некто сдает свое жилье, еще не доказывает получения этим «некто» дохода, с которого он не уплатил налоги. В суд необходимо будет представить документ, подтверждающий фактическое получение денежных средств: расписка в получении денег, почтовый перевод, платежное поручение.