Застройка Севастополя: конфликт между красотой и деньгами

Без скандалов, связанных с застройкой, сложно представить Севастополь последних лет. Часто основанием для возведения жилья служат документы, выданные в украинское время, которые в России невозможно узаконить. Другие недобросовестные застройщики могут собрать с будущих собственников квартир миллионы рублей и незаконно возводить многоэтажки на участке, предназначенном под жилищное строительство. Третьи то "откусывают" территорию у домов, то строятся во дворах, то лишают людей дефицитных зеленых зон. Причем рытье котлованов и возведение стен начинается порой до того, как получены все разрешения.

Можно ли решить эти проблемы города-героя, разбирались корреспонденты РИА Новости Крым.

Севастополь живет по Генплану 2005 года, который сильно устарел. Новый пытаются принять уже несколько лет, но никак. Первый проект прошел общественные слушания еще в 2017 году и получил множество замечаний. Был отправлен на доработку... и больше его никто не видел.

По последним данным, принятие Генплана отодвинулось на конец 2021 года.

При этом только в 2019 году в Севастополе, по данным Росстата, ввели в эксплуатацию более 570 тысяч кв метров жилья. Это более 3000 жилых помещений и домов. По сравнению с 2018 годом показатель увеличился почти на 30%.

Почему не получается раньше утвердить важнейший документ, по которому должен жить любой город?

"Любой генплан – это конфликт интересов, кого-то он устроит, а кого-то нет, - считает общественный деятель, экс-депутат Заксобрания Севастополя Борис Колесников. – Раньше я был уверен, что затягивание связано с выборами губернатора, что это чисто политическая акция: притормозить, чтобы не было недовольных. Но выборы прошли, а документ в Заксобрание так никто и не вносит. Очень надеюсь, что это делают по другим причинам – потому что просчитывают все спорные моменты и варианты их решения".

Возможно, беда в том, что представленный документ имеет слишком много "дыр" и нестыковок.

Взять хотя бы такой аспект: а вообще известно, сколько людей живет в Севастополе сейчас и могут переехать в ближайшие годы? В последние 5 лет город-герой стал одним из самых привлекательных мест для переезда. По статданным, в Севастополь в 2016-2020 годах переехали почти 50 тысяч человек. А губернатор Михаил Развожаев вообще заявлял, что реально в Севастополе живет не 459, как утверждает официальная статистика, а более 700 тысяч человек! В том числе неучтенные нелегалы.

А ведь от этой цифры зависит многое: потребность в жилье, пропускная способность дорог, решение вопроса с парковками. Школы, детские сады, их расположение и т.д.

При этом рост такого города как Севастополь ограничен самим его географическим положением.

"Максимальная численность населения для Севастополя – это 400-500 тыс. человек, - уверен председатель Союза архитекторов Севастополя Сергей Комаров. – Иначе дискомфорт и необратимые процессы. Мы уже этот рубеж перешли. Увеличение населения за пределы этой цифры может нарушить баланс жизнедеятельности города, так как ограничены природные ресурсы и территория".

Видеть нарушение этого баланса можно уже сейчас. Свидетелями и участниками серьезных пробок на дорогах становятся многие севастопольцы, которые пытаются проехать в центр города из спальных районов и обратно в час пик.

"Сейчас активно застраивают Казачью бухту, там уже появилось огромное количество домов и строятся еще, — говорит Борис Колесников. — Машин там просто невероятное количество, и если светофор на повороте на Казачку отключен, там коллапс. Строители в один голос говорят, что надо в первую очередь не строить многоэтажки, а решать вопрос с транспортом. Если сегодня не предусмотреть изъятие земель под стоянки и дороги, то через несколько лет город встанет. Но проблема в том, что никто не знает, на какое количество жителей Севастополя надо рассчитывать. Нет прогноза, каков будет Севастополь по населению через 5-10 лет, а от этого тоже зависит Генплан. Мы можем все распланировать и застроить, а через 10 лет окажется, что нужны новые дороги".

Если стройка жилья в большинстве случаев коммерческая история, которая выгодна предпринимателям, продающим квартиры, то строительство дорог — это проблема городского бюджета. И она не окупается. Баланс между ними найти сложно, но необходимо.

Еще один возможный фактор в непринятии Генплана — значительное количество земель принадлежит Минобороны. Севастополь – военный город, живущий по своим правилам, и это тоже надо учитывать.

Настоящую бурю при обсуждении Генплана Севастополя вызвала идея зонирования территорий. По замыслу авторов, в этих зонах должна реализовываться единая застройка. К примеру, если это частный сектор – никаких многоэтажек.

Однако на проекте члены многочисленных садовых товариществ, гаражных кооперативов и дачных объединений обнаружили, что земли, на которых стоят их постройки, попадают в зону возведения целых микрорайонов многоквартирных домов. А часть земель с жилищным строительством наоборот попали в природоохранные территории либо в земли сельхозназначения.

"Зонирование застройки должно отражать правильно сформулированные основные направления Генплана, а этого сделано не было, — говорит Сергей Комаров. — Сама схема функционального зонирования "слепая": недостаточно отражены направления развития той или иной территории, не продуманы многофункциональные центры планировочных районов. Они должны быть по возможности равнозначные по статусу и нагрузкам. А от этого зависит и транспорт, и логистика, и комфортность проживания".

И других слабых мест в Генплане достаточно. По мнению Комарова, например, в муниципальных округах не определены места, которые могли бы стать городскими зонами развития. Это как раз то, что должно быть не бездумно застроено сейчас, а предназначено под будущие зоны отдыха, спортивные и культурные сооружения, транспортную инфраструктуру.

Странным оказалось в проекте Генплана проведение границ районов. Где-то они прошли так, что те же садовые товарищества оказались рассечены на части между двумя административными районами.

…Утром и вечером Севастополь стоит в гигантских пробках. Это "цветочки", первые симптомы перенаселения города и невозможности комфортно жить в нем. Проект Генплана должен был бы учесть необходимость развития Северной стороны, ее связь с другими частями города. "Выпала" из проекта такая важная вещь, как формирование компактных производственных зон в административных районах. Тогда человеку не требовалось бы дважды в день ехать на другой конец города, теряя от 2 до 4 часов в дороге. Снизилась бы и нагрузка на общественный транспорт.

"Пока мы разбираемся с генпланом, никаких новых разрешений на строительство многоквартирных домов в Севастополе выдаваться не будет", — пообещал Развожаев в октябре 2019 года.

Однако по факту стройки в Севастополе продолжаются: речь идет и о незаконном строительстве многоквартирников на участках под ИЖС, и о легализации украинских недостроев, и о вполне официальных новых объектах. Например, недавно губернатор Развожаев анонсировал строительство целого микрорайона "жилья для бюджетников" на 250 тыс. квадратных метров...

Что еще упущено в проекте Генплана:

- не решены противоречия между охранными территориями исторического поселения и достопримечательного места с основными направлениями Генерального плана;

- не отражены (либо отсутствуют) режимы использования особо охраняемых природных территорий;

- отсутствует схема строительного зонирования по плотности застройки в межмагистральных пространствах. А это и нагрузка на инфраструктуру города и на исторические и природные компоненты городского пространства;

- на рекреационных территориях не определены зоны гостеприимства (а к ним необходима своя инфраструктура);

- нет предложений по развитию сельхоззоны, а это занятость сельского населения, инфраструктуры сельских образований;

- нет предложений по формированию архитектурного облика жилых районов за счет архитектурно-планировочных решений и плотности застройки. В городе практически не используется уникальность ландшафта.