Региональная реновация закладывает «мину замедленного действия» под наши дома?

Более 100 млн кв. м жилья построят в России по проектам комплексного развития территорий (КРТ). Об этом президенту России Владимиру Путину рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин, передаёт «Коммерсант».

«Очень неплохо у нас развивается комплексное развитие территорий. В четырёх регионах дан старт. 478 проектов нам принесут 106 млн кв. м внутри населённых пунктов. Это полное обновление городов и микрорайонов, и дальше мы этот процесс будем продолжать», — доложил Хуснуллин, не обозначив точных сроков.

Средняя площадь квартиры в России составляет 50–70 кв. м. Таким образом, Хуснуллин заявил, что будет построено до двух миллионов квартир. Вроде для 144-миллионной России немного, но это только начало, потому что закон о комплексном развитии не ставит рамок окончания программы.

В июле сообщалось, что первыми регионами реализации программы стали Москва и Мособласть, а также Иркутская область. В то же время Ямал, Югра, Челябинская, Костромская и Архангельская области заявляли, что приняли региональную нормативную базу для применения механизма, что, видимо, означает готовность вступить в дело строительства новых квадратных метров.

В октябре власти Тюменской области раскрыли, какие районы попадут под «реновацию». Реализация проекта начинается и в других регионах. Например, в Волгоградской области одобрили инфраструктурные кредиты на 5,4 млрд рублей на развитие новых жилых микрорайонов.

Программа КРТ предполагает расселение аварийного и ветхого жилья, а также даёт региональным властям возможность сноса неаварийных многоквартирных домов. Законом предусматривается реализация программ обновления городской застройки с привлечением внебюджетных источников.

Также закон о КРТ, подписанный президентом в 2020 году, даёт регионам право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов, а жильцам — право двумя третями голосов принимать решение о включении их жилья в такие программы.

Издание «Росквартал» уточняло, что программа может коснуться 44% от всех многоквартирных домов в России, а механизм учитывает мнение жителей аварийных зданий.

«В КРТ участвуют органы власти, принимающие решение о создании такой территории, инвесторы, заключающие договоры на проведение работ по проекту КРТ, и правообладатели недвижимости, которая попала в границы территории, в том числе собственники помещений в МКД (многоквартирных домах — прим.) и даже наниматели жилья по договорам соцнайма», — объяснили эксперты из «Росквартала».

Почва для конфликтов?

Несколько под другим углом на закон посмотрели аналитики из РБК:

«Новый закон позволит изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома в целях комплексного развития территорий. Это норма делает закон одним из важнейших в сфере градостроительной политики и развития городов, принятых в 2020 году. <…> Закон на многие годы вперёд будет влиять на расселение старого жилого фонда, развитие и создание облика российских городов».

Также примечательно, что регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан и технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева в беседе с РБК отмечала, что в мире подобные программы отталкиваются от интереса жильцов. Собственники, по её словам, получают выгодное предложение по переезду, и в случае согласия большинства процессу дают ход. Но российский закон, по словам эксперта, не такой:

«Закон о комплексном развитии территорий такую выгоду гражданам не гарантирует, а оставляет решение на усмотрение регионов. То есть в разных регионах гражданам не гарантированы равные права в этом отношении, что, на мой взгляд, недопустимо».

Подчёркивается и тот факт, что параметры территорий, подлежащих развитию, будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.

А это может заложить основу для конфликтов властей и застройщиков с жильцами. Ведь очень просто представить ситуацию, когда собственник не захочет съезжать из квартиры, которая находится во вполне обычном доме. А если умножить такую ситуацию на масштаб нашей большой страны, то голова может закружиться.

Но настолько ли велик этот риск?

«Программа хорошая, но проблемы будут»

За комментарием ForPost обратился к главе Союза строительных компаний Урала и Сибири Александру Воробьёву:

«Эта программа даёт определённый импульс, и она точно лучше предыдущей программы развития застроенных территорий. Здесь много плюсов.

Бюджет предлагает людям компенсацию за расселение ветхих и других домов, включённых в программу. Маловероятно, чтобы против желания жителей происходили какие-то демонтажи», — сказал Воробьёв.

Он подчеркнул, что не ветхие дома могут попасть в программу только по желанию большинства жильцов. Однако эксперт указал на фактор, который может стать основой конфликтов.

«Например, в микрорайоне по инициативе жителей несколько домов официально признаются ветхими. А остальные дома не признаются аварийными. И здесь возникает проблема: можно ли на этой территории осуществлять комплексное развитие.

А если сносить дома точечно, то это уже будет далеко не комплексное развитие, ведь оно предусматривает создание территории, где есть не только жильё, но и объекты соцкультбыта, объекты инженерной инфраструктуры. Какой-то минимальный комплекс.

Это будет сложно. И эти вопросы уже появились», — объяснил эксперт.

Тем не менее, Воробьёв уверен, что в данной программе совпадают интересы жителей, застройщиков и городских администраций.

«Может, мы так верим в эту программу, потому что ещё не столкнулись с проблемами, как это было на программе развития застроенных территорий (мы там так нахлебались!), мне пока рисуется, что нынешний проект намного лучше.

И он реально намного лучше. Проблемы, конечно, появятся, но пока всё это видится более или менее прилично», — считает собеседник ForPost.

Вместе с тем позитив главы Союза строительных компаний разделяют не все. Ранее член градостроительного совета Московского союза архитекторов Марк Гурари объяснял ForPost, что на этапе не лучшей экономической обстановки в РФ как раз точечная реновация является более подходящим вариантом:

«Позиция нашего совета не изменилась с самого начала реновации в Москве: если правильно понимать реновацию как термин, то она нужна. Это многообразное обновление, но каждому дому нужна независимая экспертиза технического состояния.

Сейчас не те времена, чтобы всё сносить. Это же дикость, ведь мы говорим, что у нас напряжённая ситуация с экономикой. В реновацию должны входить частичный ремонт, полный ремонт, капитальный ремонт или, если в этом нет смысла, снос. Реновация должна идти, обязательно учитывая эту полную гамму».

Также Гурари отмечал, что к сносу и новому монтажу сейчас стремятся из-за недостатка грамотных рабочих, которые могут качественно ремонтировать дома:

«Сейчас предпочитают быстрый монтаж из крупных элементов со всеми недостатками, которые мы прекрасно знаем. Мы решительно против так называемой реновации, но за нормальную реновацию в каждом городе с общественным контролем».

Тем не менее, закон уже принят, регионы с разной степенью готовности включаются в программу, и нам, как говорят на Первом канале, остаётся только ждать, что покажет время.

Семён Гринберг