Одна семья — одна ипотека: в России ужесточили правила льготного кредитования

С 1 февраля в России вступили в силу новые правила предоставления льготной семейной ипотеки. Ключевой принцип программы теперь формулируется как «одна семья — одна льготная ипотека», что фактически закрывает возможность оформлять несколько субсидированных кредитов внутри одной семьи. 

Ранее каждый из супругов мог самостоятельно оформить семейную ипотеку под ставку до 6% годовых. Это позволяло одной семье получить сразу два льготных кредита, зачастую — на разные объекты недвижимости. С вступлением новых правил такой подход больше не допускается: для участия в программе оба супруга должны выступать созаемщиками по одному кредиту. Если один из супругов уже воспользовался семейной ипотекой до 1 февраля, второй утрачивает право на оформление нового льготного кредита. 

Исключение возможно лишь в двух случаях: если ранее оформленный кредит будет полностью погашен либо если в семье родится еще один ребенок, что даст основание для повторного участия в программе.

Как поясняли в Госдуме, изменения направлены на борьбу со злоупотреблениями. Первый заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев указывал, что прежние правила позволяли использовать так называемые «донорские схемы», когда льготный кредит оформлялся формально, а фактически использовался в интересах третьих лиц. 

До недавнего времени существовала законная практика, при которой семьи, не подходящие под критерии программы, привлекали «донора» — родственника или опекуна ребенка, родившегося после 2018 года. Такой человек оформлял ипотеку на себя, после чего жилье переходило в пользование другой семьи. Теперь третьи лица могут быть включены в договор исключительно в качестве созаемщиков и только в том случае, если совокупного дохода супругов недостаточно для одобрения кредита банком.

Условия семейной ипотеки в 2026 году и возможные направления дальнейшей реформы

Сама программа семейной ипотеки действует с 2018 года. В 2024 году ее продлили до 2030 года, одновременно скорректировав условия. Максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн рублей для остальных регионов страны. Минимальный первоначальный взнос установлен на уровне 20% стоимости жилья. Средства по программе можно направить на покупку квартиры в новостройке у застройщика, а также на приобретение частного дома с земельным участком при использовании эскроу-счета. С апреля 2025 года семейную ипотеку разрешили использовать и для покупки жилья на вторичном рынке, но с существенными ограничениями: объект должен быть не старше 20 лет и находиться в городе с низкими темпами жилищного строительства. Сейчас в этот перечень входит 891 населенный пункт.

Право на участие в программе сохраняется за семьями, в которых есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет включительно, за семьями с ребенком-инвалидом, а также за семьями с двумя и более несовершеннолетними детьми, проживающими в малых городах (до 50 тыс. жителей) или в регионах с низким объемом строительства. В 2025 году в парламенте также обсуждалась идея дальнейшей реформы программы. В частности, предлагалось ввести дифференцированную процентную ставку — в зависимости от региона проживания, типа населенного пункта и количества детей. Председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко высказывалась за ограничение выдачи льготной ипотеки покупкой жилья исключительно в регионе фактического проживания заемщика.