Плата за землю: На смену нормативно-денежной оценке пришла кадастровая стоимость

Земельный налог, договор аренды земли, кадастровая стоимость, нормативно-денежная оценка, расчеты, перерасчеты и льготы…  Если многим россиянам эти понятия давно знакомы, то крымчанам,  которые продолжают «вливаться» в законодательную действительность Российской Федерации, с некоторыми из них приходится сталкиваться впервые. Так, сейчас те, кто занят вопросами регистрации земельных участков, проведением межевания, осуществлением работ по уточнению границ, столкнулись с понятием кадастровой оценки земельной собственности или кадастровой стоимости надела земли.

В России порядок проведения государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законодательством (ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ) и включает в себя целый ряд действий, которые любой субъект РФ должен применять. Являясь полноправным, хотя и сравнительно новым регионом, Крым, используя данные, накопленные за много лет, и руководствуясь распоряжением Председателя Совета Министров РК «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» от 6 апреля 2016 года №334, также начал работу по формированию перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее ГКО – примеч. автора), и определению кадастровой стоимости земельных  участков  на территории республики. Разработкой данного документа, по результатам выигранных электронных торгов, занялось предприятие «Оценка и консалтинг» из Татарстана.

Участие муниципалитетов

— Участие в данной работе принимали Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру РК, Министерство имущественных и земельных отношений,  администрации городов и районов и другие министерства и ведомства  предоставляя информацию, которая была собрана при СССР и Украине по землеустройству региона, — рассказывает начальник Управления имущественных и земельных отношений администрации города Судака Марина Николаевна Атрашкевич, — Разработчиками использовалась нормативно-правовая база  РФ и Республики Крым, методические рекомендации по расчету кадастровой стоимости. В расчетах, применяемых для Крыма, учитывались:  местоположение земельного участка, его целевое назначение, вид функционального использования земли, наличие инфраструктуры и т.д., но самым главным индикатором стала рыночная стоимость земельных участков.  Предприятием ООО «Оценка и консалтинг» проводился мониторинг объявлений, которые граждане публикуют в сети интернет, данных агентств недвижимости по продаже и стоимости земельных участков. Именно цены, которые жители озвучивали при продаже земли, и стали фактором, существенно повлиявшим на кадастровую стоимость земель в Республике Крым.  В ноябре 2016 года Совет Министров РК получил готовый документ, провел экономический анализ выполненной работы и остался недоволен полученным результатом, было много замечаний по видам разрешенного использования земельных участков: их кадастровая стоимость  где-то была занижена,  а где-то  завышена. Поэтому было принято решение введение кадастровой стоимости с 1 января 2018 года  — отложить, а материалы передать каждому муниципальному образованию Крыма для внесения корректировок, замечаний и предложений.

-В администрации города Судака, — продолжает Марина Николаевна, — была создана рабочая группа, которую возглавил глава администрации, в нее вошли первый заместитель и заместители главы администрации, специалисты управления имущественных и земельных отношений,  представители управления экономического развития, управления финансов. Основным критерием  при разработке ставок по арендной плате был вид разрешенного использования земельных участков. С какими проблемами столкнулась рабочая группа? Мы действительно выяснили, что очень сильно выросла кадастровая стоимость по всем населенным пунктам городского округа Судак, а также увидели не совсем справедливые методики оценки, которые были применены к сельским населенным пунктам. Так, села Грушевку, Переваловку и Холодовку  приравняли к селу  Дачному, и эти сёла из горных превратились в южнобережные, что таковым не является. Подобная ситуация сложилась с Громовкой, Междуречьем и Вороном, которые, хотя и расположены вблизи села Морское, явно не являются прибрежными сёлами. Возникли вопросы по кадастровой стоимости земельных участков в селе Богатовка. В результате нам удалось оспорить и сделать перерасчет кадастровой стоимости земли в этих населенных пунктах. Да, снижение небольшое, но оно всё-таки есть. Очень много вопросов и корректировок было по земельным участкам и в городе Судаке, и пгт. Новый Свет. Скажу сразу, не все нам удалось доказать и отстоять перед комиссией. Работа проведена очень кропотливая и большая. И она еще не завершена.

Согласно Распоряжению Совета Министров РК от 04.07.2018 г. №755-р, результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утвержденные Распоряжением Совета Министров РК от 29.11.2016 г. №1498-р, применяются с учетом внесенных изменений.  Советом Министров РК были даны разъяснения о том, что для расчета и уплаты  земельного налога, а также  арендной платы кадастровая стоимость применяется на следующий бюджетный год, т.е. с 1 января 2019 года.  В этом году у нас еще действует нормативно-денежная оценка, поэтому и налог на землю за 2017 год, и арендная плата до конца 2018 года будут рассчитаны по нормативно-денежной оценке. За 2019 год налог и арендная плата будут рассчитаны исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Хотелось бы обратить внимание жителей: в кадастровых паспортах, полученных вами до 04.07.2018 г., прописана не кадастровая стоимость, а нормативно-денежная оценка, и она действовала до 4 июля 2018 года. Если сейчас вы сделаете выписку из ЕГРПУ, то увидите кадастровую стоимость своего участка, которая начала действовать в июле. Поэтому, чтобы понимать, какая у вас сейчас стоимость земельного участка, и от какой суммы будет рассчитан земельный налог или арендная плата за землю, при желании можно запросить выписку в госкомрегистре или ознакомиться с  информацией на публичной карте в сети интернет.

Нормативно-денежная оценка была утверждена Советом Министров Республики Крым и работала во время переходного периода  в правовое поле РФ. Мы прекрасно понимаем, что кадастровая оценка высокая, споры по этому вопросу еще будут, тем более есть примеры перерасчета кадастровой стоимости в масштабах России. Крым эту процедуру проходит первый раз, поэтому процесс предстоит сложный. Для того, чтобы урегулировать какие-либо перекосы в решении этого вопроса, в Государственном  комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым создана и уже действует Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Всю информацию о работе данной комиссии, необходимый пакет документов, адрес и время работы можно получить на официальном сайте Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру РК. Если после обращения в эту комиссию человеку  или представителю юридического лица не удается доказать свое право на снижение кадастровой стоимости, он может оспорить это право в суде, но для этого  необходимо будет предоставить документы, подтверждающие, что кадастровая стоимость земли действительно завышена. Еще раз хочу напомнить, что на методику расчета кадастровой стоимости очень сильно повлиял рынок и цена на землю, которую граждане сами и создали.

Также обращаю внимание, что кадастровая стоимость в отношении участков земли проводится не выборочно с учетом особенностей расположения участка и качества его земель, а в массовом порядке. За счет этого рыночная стоимость каждого конкретного участка может отличаться от его кадастровой усредненной стоимости по региону.

По законодательству РФ, кадастровая стоимость земли действует 5 лет, потом опять будет произведен перерасчет.

Вопросы и ответы

Здесь хотелось бы обратить внимание читателя, что опубликованные вопросы были заданы жителями городского округа Судак в социальных сетях, они были разного характера, и ответы на них могли дать не только сотрудники Управления имущественных и земельных отношений администрации города Судака, свои ответы также готовили Управление экономического развития, представители налоговой,  а также один из заместителей главы городской администрации.

— Когда планируется принять процентные ставки земельного налога от кадастровой стоимости? И какие конкретно ставки, по видам разрешенного использования планируется принять?

— Ставки земельного налога по новой кадастровой стоимости установлены решением Судакского городского совета от 26.10.2017 года №706 по каждому виду разрешенного использования и будут учитываться в 2020 году при расчете земельного налога за 2019 год, — комментирует заведующий сектором инвестиций и предпринимательства Управления экономического развития администрации города Судака Эльвира Садыкова.

—Например:

— 0,05 % — жилая застройка, для индивидуально-жилищного строительства, объекты гаражного назначения, для ведения личного подсобного хозяйства;

— 0,1% — сельскохозяйственное использование;

— 1% — предпринимательство, объекты торговли, общественное питание, гостиничное обслуживание.

С размерами ставок земельного налога по иным видам разрешенного использования можно ознакомиться на официальном сайте городского округа Судак в разделе «Гражданам» подраздел «Местные налоги и сборы».

 Земельный налог рассчитывается следующим образом: кадастровая стоимость участка умножается на установленную ставку налога.

Например, кадастровая стоимость земельного участка для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) равна 1 млн. руб.

Ставка налога для ИЖС решением Судакского городского совета установлена в размере 0,05%.

Сумма налога составит: 1 млн. руб. х 0,05% = 500 рублей в год.

— Скажу по арендной плате, — продолжает ответ на вопрос начальникУправления имущественных и земельных отношений администрации города Судака Марина Атрашкевич.

— Ставка арендной платы от кадастровой стоимости определяется по виду разрешенного использования земельного участка. Когда мы проводили расчеты по определению ставок, мы промониторили ситуацию по нормативно-денежной оценке, что нам предлагает рынок, и какая  у нас ситуация по кадастровой стоимости. Мы постарались рассчитать ставки так, чтобы большого удара по сумме арендной платы не произошло. На ближайшей сессии ставки по арендной плате будут предложены для рассмотрения депутатам и будут опубликованы.  С 1 января 2019 года арендная плата будет идти по новым ставкам. Всем нашим арендаторам необходимо будет подойти и заключить дополнительные соглашения к договору по арендной плате.

— При установке процентных ставок ориентировался ли Судак на другие регионы, чтобы округ был привлекателен для инвесторов?

— Конечно же, мы ориентировались. У нас хорошие отношения с коллегами из других регионов Крыма, прорабатывали эти вопросы с коллегами  с материковой части РФ. Люди должны понимать, что мы также хотим блага для округа, если не будет инвесторов, не будет развития инфраструктуры, не будет новых рабочих мест, не будет поступлений в бюджет.

— В связи с переходом на кадастровую стоимость земли будут ли пересмотрены уже действующие договора аренды земли, в плане корректировки арендной платы?

— Да, они будут пересмотрены, потому что ранее в расчетах использовалась нормативно – денежная оценка, а не кадастровая стоимость земельного участка.

— Вырастет ли арендная плата, если да, то на сколько в среднем?

— Я сейчас конкретно по каждому виду разрешенного использования ставки озвучить  не могу, так как идет их обсуждение и утверждение с депутатами. После подписания решения они будут опубликованы. При расчетах мы придерживаемся недопущения резких перекосов. У нас очень много арендаторов, которые платят арендную плату земельного участка с видом разрешенного использования — индивидуальное жилье, так вот здесь мы постарались, чтобы ставки для тех, кто платит арендную плату,  и ставки для тех, кто платит земельный налог, были одинаковыми.

— Перезаключение договора аренды земли. В договоре аренды до 2014 года обозначена ставка 3% от нормативной стоимости. До сих пор она так и оплачивается. Но при перезаключении договора ставка пересчитывается по 6% от нормативной стоимости, ссылаясь на то, что допсоглашение не было поставлено на кадастровый учет. Претензий со стороны администрации по поводу платы за аренду не было. Оплата по сегодняшний день производится согласно 3%. Почему при перезаключении ставка выросла в 2 раза, ведь не заключается новый договор аренды, а перезаключается старый, разве можно просто увеличить стоимость аренды в 2 раза, ухудшая тем самым прежние условия аренды?

— Данный случай как раз говорит о том, что арендатор не обратился в администрацию для перезаключения  договора аренды. Или же он пришел, взял расчет и исчез. У нас в отделе аренды работает всего два человека, а договоров аренды более 900, поэтому, возможно, это как раз тот случай, когда сотрудники его не проконтролировали, а арендатор оказался незаконопослушным. В любом случае, человеку, задавшему этот вопрос, необходимо подойти в управление имущественных и земельных отношений, и пока не начали применяться штрафные санкции, урегулировать этот вопрос.  Хочу предупредить  недобросовестных арендаторов, что пеня за неоплаченную арендную плату уже начисляется за каждый день просрочки. Поэтому я еще раз обращаюсь ко всем арендаторам: прийти, выяснить, всё ли у вас в порядке с документами, посмотреть свои платежи, сверить суммы и т.д., чтобы не было недоразумений и вопросов.

— Оплата будет только по кадастровой стоимости, или нормативная оценка также будет применяться?

— Оплата будет только по кадастровой стоимости. Повторюсь, нормативно-денежная оценка применялась только до утверждения кадастровой стоимости, т.е. до 4 июля 2018 года.  Перерасчеты  арендной платы по договорам аренды будут произведены с 01января 2019 года автоматически.

— В чем отличие оплаты налога за землю, находящуюся в частной собственности, и аренды земельного участка, что выгоднее?

— Нельзя сравнивать и говорить, что выгодней. Это два разных понятия и две разных оплаты. Земельный налог на землю уплачивается по участку, который находится в частной собственности. Ставки налога на землю также утверждены и также рассчитываются от кадастровой стоимости. Арендная плата за землю применяется тогда, когда гражданин уже использовал свое разовое право на получение бесплатного земельного участка.

— Возможен ли выкуп земли?

— Да, возможен.

— Стоит ли сейчас заключать договор аренды, или лучше подождать до 1-го января 2019 года?

— Согласно закону №38-ЗРК, все действующие договора аренды уже должны были быть перезаключены до 1 января 2018 года.

— Какой процент от земельного налога остается в муниципальном бюджете?

— 100%, он весь идет в муниципальный бюджет.

— Предусмотрены ли льготы по уплате земельного налога для определенных категорий граждан, если да, для каких конкретно?

-Решением Судакского городского совета от 26.10.2017 года №706 установлены налоговые льготы в виде освобождения от уплаты земельного налога, — отвечаетзаведующий сектором инвестиций и предпринимательства Управления экономического развития администрации города Судака Эльвира Садыкова.

• Для физических лиц, относящихся к следующим категориям налогоплательщиков, в отношении одного земельного участка или доли в праве на участок (по выбору налогоплательщиков), принадлежащего им на праве собственности, или праве постоянного (бессрочного) пользования, или на праве пожизненного наследуемого владения и не используемого в предпринимательской деятельности: Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации,  Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Славы; инвалиды I и II групп инвалидности; инвалиды с детства; ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, а также ветераны и инвалиды боевых действий; физические лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом Российской Федерации «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в редакции Закона Российской Федерации от 18 июня 1992 года N 3061-1), в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и в соответствии с Федеральным законом от 10 января 2002 года N 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;
• Для органов местного самоуправления городского округа Судак.
• Для муниципальных учреждений, учредителем которых является муниципальное образование городской округ Судак.

Налоговым кодексом РФ также предусмотрена льгота пенсионерам, получающим пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством, а также лицам, достигшим возраста 60 и 55 лет (соответственно, мужчины и женщины), которым в соответствии с законодательством Российской Федерации выплачивается ежемесячное пожизненное содержание.

Размер льготы: освобождение от уплаты налога за 600 квадратных метров площади земельного участка. Если у льготников земельный участок больше 600 кв.м, то он платит налог за оставшуюся разницу площади.

— Идет ли работа по «дачной амнистии», узакониваются ли так называемые незаконные строения?

— К так называемой «дачной амнистии» администрация города отношения не имеет, — комментирует данный вопросначальникУправления имущественных и земельных отношений администрации города Судака Марина Атрашкевич.

— Что такое «дачная амнистия»? Если говорить простым языком, при наличии права собственности, госакта или договора аренды на земельный участок, если гражданин построил строение до 2014 года, он имеет право его узаконить. Делает техплан  на строение у кадастрового инженера, обращается в Госкомрегистр, и уже они занимаются этим вопросом.

Что касается работы по узакониванию самовольно занятых земельных участков, на которых возведены самовольные  строения до 18 марта 2014 года, работа ведется  в соответствии с Постановлением Совета Министров РК от 12 мая 2015 г. № 252 с изменениями,

— Почему кадастровая стоимость земли у моря значительно ниже стоимости земли в городе?

— Я не могу на этот вопрос ответить. Возможно, здесь какая-то ошибка, так как чем ближе к морю, тем дороже. В любом случае, если даже такая ошибка была сделана, она будет исправлена комиссией, которая сейчас создана и работает в Госкомрегистре, и вопрос будет урегулирован.

— Почему стоимость участков, расположенных на неудобных склонах, не отличается от равнинных участков?

— Денежная оценка земельного участка зависит от факторов, указанных в статье выше. Рельеф земельного участка не влияет на размер оценки.

— При оценке земли учитывалось ли наличие подъездных путей, качество дорожного покрытия,  затопляемость участка и т.д.?

-Могу ответить однозначно, что наличие инфраструктуры и т.д. учитывалось.

— Какой порядок оспаривания кадастровой стоимости?

Повторюсь, порядок, пакет документов, время и место работы комиссии по   рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков размещен на официальном сайте Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

— Согласно выписке из реестра, кадастровая стоимость участка была 3 400 000, в 2018 году, согласно выписке из Госрегистра стоимость увеличилась до 10 000 000, на каком основании рост в 3 раза? Кадастровый номер участка 90:23:010110:34.

— Вид разрешенного использования данного земельного участка –общественное питание. 3 400 000 рублей – это, скорей всего, нормативно-денежная оценка, которая  применялась до утверждения кадастровой стоимости, т.е. до 4 июля 2018 года. 10 000 000 рублей – это уже кадастровая стоимость.

— По какой цене можно будет выкупать земли в Крыму? Почти по всей РФ выкуп земли производится по определенному проценту от кадастровой стоимости. Например, в Московской области это 3%. Самый дорогой случай — Ставропольский край, там 100%. В Крыму же (пока) выкуп производится по некой ЭКСПЕРТНОЙ оценке, т.е. как скажет некий эксперт. А он загибает примерно в 10 раз больше, чем кадастровая стоимость.

— В настоящее время действуют нормативно-правовые документы, определяющие порядок выкупа земельных участков (решение 44 сессии Судакского городского совета 1 созыва №580 от 26 января 2017 года, п.3.7; 3.7.1). С ними вы можете ознакомиться на официальном сайте администрации города Судака.

— Много лет стоим в очереди на получение земельного участка,  при Серове позвонили — сказали, что скоро получим в с. Весёлом, но до сих пор никаких изменений. Будут ли сдвиги в этом направлении?

-Администрацией города Судака для льготной очереди граждан РФ, проживающих на территории городского округа,  подготовлено три массива земельных участков в селах Веселое, Морское и Богатовка, в общей сложности 344 участка для распределения. Процедура распределения была начата, но возникла трудность. При формировании кадастровой карты Республики Крым, куда, естественно, входит и городской округ Судак, при нанесении границ произошло наложение одного из участков, относящихся к ФГУП «ПАО «Массандра», с земельным массивом, который был подготовлен для выделения гражданам, стоящим в очереди. На протяжении года мы вели переговоры и работы по снятию с кадастрового учета неправомочно включенных в публичную кадастровую карту ФГУП земель, но понимания не нашли. Поэтому в ближайшее время тем, кто должен был получить участки именно на землях «Масссандры», будут предложены участки в других массивах. О решении будет обязательно сообщено.

— Как быть? 1/2 дома в Дачном. Не могу взять в аренду землю. Вторые владельцы проживают во Львовской области, на контакт не выходят.

— Здесь надо посмотреть, это общедолевая собственность или многоквартирный дом. Если это многоквартирный дом, то это один порядок оформления земельного участка, и администрация в 2016 году для облегчения гражданам подготовки документов подготовила постановление от 01.11.2016 г. №1631. Если это общедолевая собственность, то только находить контакт со вторыми владельцами.  Более конкретно можно ответить, только посмотрев документы. Приходите в приемные дни, каждый четверг с 9-00 до 15-00 в кабинет 414; 413; 422 (перерыв на обед с 12-00 до 13-00) с пакетом документов,  и мы постараемся ответить на ваши вопросы.

— Не могли ли Вы прокомментировать, как развиваются события с кооперативом Горный в пгт. Новый Свет, много информации в интернете, в чем там проблема по узакониванию земли, и как ее можно решить?

— В рамках полномочий, которыми мы обладаем, — комментирует данный вопрос заместитель главы администрации Судака Дмитрий  Николаевич Ткаченко, — администрацией города Судака были проведены общественные обсуждения по изменению границ особо охраняемой природной территории заповедника «Новый Свет», по результатам которых территория, которую занимает кооператив «Горный-Новый свет», должна была быть выведена из особо охраняемой природной территории, а другая территория, по площади примерно в два раза превышающая, наоборот, войти в границы. По результатам наших общественных обсуждений было принято положительное решение, в дальнейшем действия кооператива рассматриваются на уровне Минприроды Крыма, будут ли изменены границы заповедника. Функции администрации Судака, в принципе, на проведении общественных слушаний закончены, и как в дальнейшем будет развиваться диалог между членами кооператива и Минприроды, сказать не могу.