Соблюдение требований законодательства при заключении сделок с недвижимостью

В органы прокуратуры продолжают поступать обращения граждан о защите их прав в связи с удержанием денежных средств агентствами недвижимости и их сотрудниками при совершении сделок с недвижимостью.

Так, неоднократно гражданами сообщалось о ситуациях, при которых, агент навязывал гражданам свои услуги по хранению и последующей передаче денег другой стороне сделки, однако денежные средства впоследствии не передавал, их наличие у себя отрицал.

При этом граждане, заключая договор с агентами, невнимательно вчитываясь в его условия, не знали, что согласно данному договору у агента нет полномочий по осуществлению операций с денежными средствами, все действия по их передаче возлагаются на стороны сделки. Заблуждаясь в функциях и роли агента, граждане полагали, что передача денежных средств через агента предусмотрена договором, в связи с чем не брали от агентов расписок о получении ими денежных средств и обязательстве по их передаче в определенные сторонами сроки.

В связи с участившимся количеством случаев обмана граждан агентствами недвижимости и их руководителями либо сотрудниками, прокуратура информирует.

На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью, например: риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами объектов недвижимости для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи указанным гражданам в заключении сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан, распространяется действие Закона о защите прав потребителей и нормы Гражданского законодательства.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Последствия неисполнения обязательств одной из сторон сделки определяются исходя из характера заключенного договора и его условий.

В рассматриваемых ситуациях следует иметь ввиду, что отношения по передаче аванса агенту (риэлтору) и задатка (или оплаты) по договору имеют различную правовую природу, служат разным целям и имеют разные правовые последствии.

Поэтому, при заключении договора с риэлтором или агентом, осуществляющими услуги по сопровождению сделок, связанных с недвижимостью, следует помнить следующее:

1) При подписании договора с агентом недвижимости клиенту следует избегать неясностей в его положениях. Так, не следует заключать с риелтором договор на оказание информационных услуг, если Вы желаете правового сопровождения сделки. В таком случае, следует составить агентское соглашение, в котором определить, что в обязанности агента входит не просто показ квартиры, а вся организация сделки с недвижимостью.

2) Руководствоваться правилом: все обязанности и права агента (риэлтора) должны подробно оговариваться в договоре.

С учетом того, что договор согласно требованиям Гражданского кодекса РФ формируется двумя сторонами сделки, гражданин вправе настаивать на включении в стандартный договор агентства дополнительных условий. Однако надо понимать, что договор основан на принципе добровольности его заключения и агентство вправе отказаться от включения дополнительных условий в договор или исключения прежних.

В таком случае, если условия договора Вас не устраивают и кажутся подозрительными, рекомендуется его не заключать, чтобы в дальнейшем избежать негативных последствий от действий недобросовестных агентов (риэлторов).

3) Прежде чем отдать деньги, предназначенные для оплаты цены договора риэлтору (агенту), который уверяет, что передаст их другой стороне сделки, рекомендуется убедится в том, что в договоре содержится соответствующее условие о передаче денег через посредника в виде агента, или же право агента на участие в передаче денежных средств между сторонами или, по крайней мере, отсутствует положение о неучастии агента в передаче средств между сторонами.

4) Чтобы в последующем иметь возможность подтвердить передачу соответствующих денежных средств агенту (риэлтору), необходимо обязательно оформить расписку, в которой указать

— паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации по месту жительства;

• размер переданной суммы;
• основание и цель передачи денежных средств (договор с реквизитами);
• дата передачи и сроки исполнения обязательства

Расписка должна содержать подпись агента.

Лучше не допустить совершение в отношении себя правонарушения на стадии заключения договора, чем в дальнейшем претерпевать неблагоприятные последствия в виде необходимости обращения в органы полиции и суд

Прокуратура города Евпатории.