Аренда: между форс-мажором и доброй волей хозяина

 Из-за мер, связанных с эпидемией коронавируса, многие предприниматели оказались в критической ситуации.

Одна из ключевых проблем - аренда. Если для предпринимателей, которые арендуют госимущество, сделали послабления, то для коммерческой аренды таких льгот нет. Как поступить арендаторам коммерческих помещений, разбирался корреспондент РИА Новости Крым.

Кризис коснулся не только арендаторов, но и арендодателей. Председатель союза общественников и предпринимателей Крыма Евгений Евтушенко рассказал РИА Новости Крым, что основная проблема бизнесменов сейчас заключается в том, что для урегулирования всех вопросов не хватает юридического обоснования.

"Если бы ввели официальный карантин или режим ЧС, это бы обозначало освобождение от всех обязательств. И было бы намного проще. Так как этого нет, приходится разбираться в индивидуальном порядке, согласно приказам федеральных и региональных властей", - отметил Евтушенко.

Собеседник пояснил, что все участники рынка коммерческой недвижимости сейчас сидят в одной лодке под названием кризис. Арендодатели не могут отменить оплату аренды, разрешив частнику по-прежнему занимать арендуемые площади, так как на них тоже возложены различные обязательства, начиная от налогов и заканчивая оплатой коммунальных услуг. Что касается арендаторов, то среди них больше всего страдают частники, работающие в сфере услуг.

"У кафе, салонов красоты и других общественные заведений просто прекратился доход, а издержки никуда не делись. Как предприниматели мы также не рассчитывали, что государство переложит ответственность за зарплату сотрудников на нас, - отметил эксперт. – Где брать деньги? Был у нас, условно, доход 100 рублей. Из них выручка – максимум 20 рублей, остальное – издержки. Сейчас наш доход нулевой, а 80 рублей остались висеть грузом".

Евтушенко рассказал, что существует несколько вариантов выхода из ситуации, но договариваться двум сторонам нужно по-человечески.

"Сослаться на форс-мажор сейчас на практике очень трудно. Да, есть приказ Аксенова, где сказано, что распространение коронавируса – обстоятельства непреодолимой силы. Можно попытаться взять справку в торгово-промышленной палате Крыма. Однако в каждом случае нужно доказывать, что это "обстоятельство" повлияло на твой доход. Я пока не знаю таких примеров, кто бы смог этим воспользоваться", - говорит Евтушенко.

Основная масса арендодателей понимает: людям сейчас просто неоткуда брать деньги, а ведь кризис, убежден Евтушенко, только начинается. К тому же, если расторгнуть договорные отношения, арендодатели не увидят очереди из желающих занять свободную нишу коммерческой недвижимости.

После окончания ограничительных мер бизнесу будет очень трудно вернуться к тем объемам выручки, которые были "до" закрытия.

Поэтому, посоветовал эксперт, решений существует пока три: договориться с арендодателем о скидке, о полном аннулировании аренды за апрель (лучший, но, к сожалению, почти нереальный вариант) или об отсрочке с последующей выплатой через время.

Исполнительный директор Крымского отделения организации предпринимателей "Опора России" Ольга Кузенкова согласилась с коллегой и отметила, что предприниматели находятся в замешательстве. С одной стороны, ограничения из-за коронавируса действительно являются форс-мажором. Однако сам факт отсутствия необходимых денежных средств согласно российскому законодательству к обстоятельствам непреодолимой силы не относится.

"Для признания ситуации форс-мажором предпринимателям необходимо документальное подтверждение причинно-следственной связи между принятыми государством ограничительными мерами и невозможностью для предприятия внести арендную плату, а это может занять довольно длительное время" – пояснила Кузенкова в комментарии РИА Новости Крым.

Она добавила, что сейчас власти Крыма порекомендовали частным арендодателям недвижимости предоставить арендаторам отсрочку по платежам с 1 апреля по 30 июня 2020 г. Речь идет, в том числе, о площадях в торговых и офисных центрах. Однако пока это только рекомендация. Все зависит от готовности арендатора на отсрочку.

По словам Кузенковой, некоторые арендодатели идут съемщикам навстречу, снижают стоимость аренды квадратных метров или предоставляют своеобразные оплатные каникулы. Но пока таких бизнесменов немного. В большинстве случаев предприниматели сообщают, что не раз направляли письма своим партнерам-арендодателям, однако ответа так не получили.

Кузенкова согласилась, сейчас тяжелые времена переживают обе стороны: и арендодатели, и арендаторы.

"Важно понимать, что даже если принадлежащий арендодателю объект закрыт для посещения, его собственник все равно продолжает нести расходы по выплате зарплат персоналу, обслуживанию здания, налогам, и – очень часто – по исполнению кредитных обязательств. Поэтому далеко не каждый арендодатель имеет возможность пойти навстречу арендаторам", - пояснила собеседница, добавив, что пока у нее нет данных о том, к каким соглашениям  чаще всего приходят обе стороны.

Ни арендодателям, ни арендаторам непонятно, как долго продлятся ограничительные меры, чтобы принять какие-либо долгосрочные решения и закрепить их договорами.

"Опоровцы" в этой ситуации видят несколько вариантов господдержки: компенсация арендодателям выпадающих доходов от введения отсрочки; каникулы по арендным платежам, чтобы владельцы объектов недвижимости могли исполнять собственные финансовые обязательства или субсидии закрытым на время пандемии предприятиям на оплату аренды.

"Но наилучшим вариантом для самих предпринимателей является все-таки не государственная помощь, а возможность работать и самим зарабатывать деньги. Разумеется, с соблюдением всех требований противоэпидемической безопасности, - отметила исполнительный директор "Опоры России". – Поэтому главным образом бизнес рассчитывает на скорейшее снятие ограничений и расширение видов разрешенной деятельности".

Позиция предпринимателей во многом совпадает с позицией юристов. В эфире радио "Спутник в Крыму" адвокат, руководитель рабочей группы при постоянном представительстве Республики Крым при президенте Александр Молохов рассказал, для того, чтобы начать процесс снижения арендной платы или ее отмены, необходимо получить справку в ТПП Крыма.

Молохов акцентировал внимание на том, что справка о форс-мажоре – лишь одно из доказательств и избежать судебных тяжб по поводу невыполнения обязательств не удастся. Особенно это касается аренды. Он также согласился с тем, что в наиболее уязвимом положении оказались те, кто арендует площади у частников, а не государственное и муниципальное имущество. Да и сами частные арендодатели попали в щекотливую ситуацию.

"О форс-мажоре в данном случае может говорить тот, кто сдает помещение. В силу тех ограничений, которые издали органы государственной власти, он не может предоставить в пользовании арендатору помещение, именно он не исполняет обязательства. А отсутствие у него денег - это предпринимательский риск",- поясняет Молохов.

В качестве выхода из сложившейся ситуации он рекомендует крымским властям взять на вооружение опыт Москвы.

"В Москве пообещали тем арендодателям, которые сократят арендную плату на 50%, возместить выпадающий доход налога на имущество", - пояснил Молохов.

Пока такой практики в Крыму нет, вопрос можно решить путем переговоров, попросив снизить арендную плату или не взимать ее на какой-то период. Альтернативой, по мнению эксперта, может стать и официальное обращение арендатора к арендодателю. 

Председатель Коллегии адвокатов Крыма Владимир Халаимов   также посоветовал предпринимателям заключать все договоренности в письменном виде и ссылаться на указы местных властей.

"Договариваться нужно. Однако я советую делать это все в письменном виде. Предприниматель может направить своему арендодателю официальное письмо, в котором опишет сложившуюся ситуацию, ссылаясь на приказ Аксенова, например. Или составить протокол встречи, на которой две стороны будут договариваться о решении. Главное – задокументировать, чтобы в случае чего можно было решить вопрос через суд", - посоветовал эксперт в комментарии РИА Новости Крым.

На сайте ТПП Крыма разъяснены условия, при которых можно получить необходимую справку, а также указан перечень нужных документов. Однако есть одно предупреждение:

"Обращаем ваше внимание, что возникновение эпидемии, объявление ЧС и прочее не являются основанием для автоматического признания наличия обстоятельств непреодолимой силы по любым обязательствам по всем договорам. Поэтому в вашем заявлении должна содержаться убедительная аргументация, что те или иные ограничительные или запретительные меры непосредственно препятствуют выполнению вами тех или иных принятых обязательств по конкретному договору. В случае недостаточной аргументации может быть принято решение об отказе в выдаче заключения об обстоятельствах непреодолимой силы".

Первый вице-президент палаты Клавдия Дякович рассказала РИА Новости Крым, что желающих получить справку очень много.

"Предприниматели обращаются, справки мы выдаем бесплатно, всем уделяем внимание, консультируем. Но мы не всегда вправе подвести обстоятельства под форс-мажор, - уточнила Дякович. - Многим предприятиям объясняем, что уже принят ряд мер в виде законов и постановлений, которые дают право самостоятельно решать вопросы со своими партнерами. Они могут найти компромисс и основания для уменьшения арендной платы, не учитывать штрафные санкции или пени по договору". 

В условиях внезапного кризиса тяжело всем, это факт. Сейчас предприниматели проходят проверку не только на прочность, но и на человечность. Но и кушать хочется всем. Сработают ли советы экспертов, покажет время, а пока остается лишь надеяться, чтобы жизнь в режиме "посидеть дома" закончилась как можно скорее.